Dacă vrei să vinzi un teren agricol din extravilan, nu îl poți vinde direct cui vrei. Legea dă prioritate la cumpărare unor categorii de persoane, numite preemptori, clasificate în șapte ranguri. Vânzarea trece printr-o procedură la primărie care durează cel puțin 45 de zile lucrătoare, iar dacă sari peste ea, contractul este lovit de nulitate și riști amenzi de până la 200.000 de lei.
Regulile sunt stabilite de Legea nr. 17/2014, modificată substanțial prin Legea nr. 175/2020 (în vigoare de la 13 octombrie 2020) și, ulterior, prin OUG nr. 104/2022 și Legea nr. 116/2024. Mai jos găsești, pe înțelesul fermierului, ce înseamnă dreptul de preempțiune (dreptul de a cumpăra cu prioritate, înaintea altora) și cum decurge, pas cu pas, o vânzare corectă.
Ce este dreptul de preempțiune și când se aplică
Preempțiunea este dreptul anumitor persoane de a cumpăra terenul înaintea altor cumpărători, la același preț și în aceleași condiții. Vânzătorul este obligat să le ofere mai întâi lor terenul.
Regula se aplică doar terenurilor agricole situate în extravilan (în afara localității). Terenurile din intravilan nu intră sub incidența acestei proceduri. De asemenea, procedura nu se aplică înstrăinărilor între coproprietari, soți, rude și afini până la gradul al treilea inclusiv, dacă vânzătorul nu a cerut el însuși afișarea ofertei la primărie.
Cine are prioritate: cele șapte ranguri de preemptori
Preemptorii sunt grupați în șapte ranguri. Un rang superior are întotdeauna prioritate față de unul inferior. Dacă mai mulți preemptori de același rang acceptă oferta, vânzătorul alege între ei – cu o excepție pe care legea o prevede expres: la rangul II, proprietarii investițiilor agricole au prioritate față de arendași.
| Rang | Cine are prioritate |
|---|---|
| Rang I | coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul al treilea inclusiv |
| Rang II | proprietarii investițiilor agricole (livezi, vii, hamei, sisteme de irigații private) și/sau arendașii |
| Rang III | proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine |
| Rang IV | tinerii fermieri (până la 40 de ani inclusiv) |
| Rang V | Academia de Științe Agricole și Silvice, unitățile de cercetare-dezvoltare și instituțiile de învățământ cu profil agricol, în condițiile legii |
| Rang VI | persoanele fizice cu domiciliul/reședința în UAT unde se află terenul sau în UAT vecine |
| Rang VII | statul român, prin Agenția Domeniilor Statului (ADS) |
Procedura pas cu pas
Pasul 1 – Depui oferta de vânzare la primărie. Înregistrezi la primăria pe raza căreia se află terenul o cerere însoțită de oferta de vânzare, în care treci prețul și condițiile vânzării. Oferta se poate depune și online, prin platforma Ministerului Agriculturii (Registrul Unic Național al terenurilor agricole extravilane, vanzareterenuri.madr.ro).
Pasul 2 – Primăria afișează oferta și notifică preemptorii. Oferta se afișează la sediul primăriei (și pe site, unde există) timp de 45 de zile lucrătoare. În termen de 10 zile lucrătoare de la înregistrare, primăria notifică preemptorii cunoscuți.
Pasul 3 – Preemptorii au la dispoziție 45 de zile lucrătoare să accepte. În acest interval, oricare preemptor care vrea să cumpere depune la primărie o comunicare de acceptare a ofertei, la prețul afișat, cu dovada rangului său (act de proprietate, contract de arendă, acte de rudenie etc.).
Pasul 4 – Vânzătorul alege cumpărătorul. Dacă acceptă mai mulți preemptori, câștigă cel de rang superior. Între preemptori de același rang, vânzătorul alege, cu excepțiile de prioritate pe care le prevede legea (la rangul II, proprietarul investiției înaintea arendașului). Dacă un preemptor de rang inferior oferă un preț mai mare decât cel din ofertă sau decât cel acceptat de preemptorii de rang superior, vânzătorul poate relua procedura, o singură dată, cu preemptorii de rang superior, la noul preț, în termenele prevăzute de lege.
Pasul 5 – Dacă niciun preemptor nu cumpără, urmează cumpărătorii cu condiții. Întâi, potențialii cumpărători care îndeplinesc condițiile legale au 30 de zile să depună dosarele. Pentru persoanele fizice, condițiile cumulative sunt: domiciliul sau reședința în România de cel puțin 5 ani, activitate agricolă în România de cel puțin 5 ani și înregistrare la autoritățile fiscale române de cel puțin 5 ani. Pentru firme se adaugă ca minimum 75% din veniturile ultimilor 5 ani să provină din activități agricole și ca asociatul care deține controlul să aibă domiciliul în România de cel puțin 5 ani. Abia dacă niciun astfel de cumpărător nu se califică, terenul poate fi vândut liber. De aceea, cele 45 de zile de preempțiune nu reprezintă toată procedura: cu termenele de depunere, verificare și avizare, totul poate dura considerabil mai mult.
Pasul 6 – Obții avizele și semnezi la notar. Înainte de autentificarea contractului, ai nevoie de avizul final: de la direcția pentru agricultură județeană (structura teritorială a MADR) pentru terenuri de până la 30 ha inclusiv, sau de la MADR pentru cele de peste 30 ha. Pentru terenurile aflate la mai puțin de 30 km de frontieră sau de țărmul Mării Negre, ori la mai puțin de 2.400 m de obiective speciale, este nevoie și de avizul specific al Ministerului Apărării Naționale (cerință care nu se aplică preemptorilor); pentru terenurile cu situri arheologice, de avizul Ministerului Culturii.
Atenție la impozitul de 80% pentru revânzarea în primii 8 ani
Dacă revinzi terenul în mai puțin de 8 ani de la cumpărare, plătești un impozit suplimentar de 80%. Important este cum se calculează: nu pe diferența dintre prețurile efectiv plătite, ci pe diferența pozitivă dintre valorile terenului la vânzare și la cumpărare, stabilite după valorile orientative din expertizele camerelor notarilor publici (sau din studiile de piață aferente perioadelor respective).
Aceeași regulă se aplică și la vânzarea pachetului de control (o participație de peste 50%) al unei firme ale cărei active sunt, în proporție de peste 25%, astfel de terenuri. Iar neplata acestui impozit atrage, potrivit Legii nr. 116/2024, nulitatea relativă a vânzării: înstrăinarea poate fi desființată, dar impozitul poate fi achitat și ulterior pentru a o salva.
Ce riști dacă nu respecți procedura
Vânzarea unui teren agricol extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune, a condițiilor de cumpărare sau fără avizele necesare este lovită de nulitate absolută – poate fi desființată, iar nulitatea absolută poate fi invocată de oricine are interes. Separat, neplata impozitului de 80% la revânzarea în 8 ani atrage nulitatea relativă (introdusă prin Legea 116/2024). În plus, contravențiile prevăzute de lege se sancționează cu amendă între 100.000 și 200.000 de lei. Nu orice abatere procedurală duce automat la amenda maximă: legea enumeră concret faptele și intervalul sancțiunii.
Ce lege se aplică
Articolul reflectă legislația în vigoare la data actualizării: Legea 17/2014, cu modificările aduse prin Legea 175/2020, OUG 104/2022 și Legea 116/2024. Există propuneri de modificare aflate în dezbatere parlamentară; până la adoptarea și publicarea lor în Monitorul Oficial, se aplică regulile de mai sus. Înainte de o tranzacție concretă, verifică textul la zi.
Surse
- Legea nr. 17/2014 privind vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan, cu modificările prin Legea nr. 175/2020, OUG nr. 104/2022 și Legea nr. 116/2024 (Monitorul Oficial; text consolidat pe legislatie.just.ro)
- Registrul Unic Național al terenurilor agricole extravilane – platforma MADR: vanzareterenuri.madr.ro
- Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale (MADR) și direcțiile pentru agricultură județene – procedura administrativă și avizele
Articol cu caracter informativ, actualizat la data publicării. Nu înlocuiește consultanța juridică de specialitate; pentru o tranzacție concretă, verifică textul în vigoare în Monitorul Oficial și cere sprijinul unui notar sau avocat.
